Dicas: cálculo do valor de reconstrução de um imóvel

Depois de esclarecermos a ideia subjacente ao cálculo do valor de reconstrução de uma casa aqui, daremos a conhecer algumas dicas que possam ajudar a encontrar um valor de reconstrução (capital seguro) ajustado à sua casa (apartamento ou moradia), isto é, o valor necessário para erguer a sua vivenda ou apartamento de raiz.

 Como pretendemos ajudá-lo?

Atendendo à falta de critério e de consenso entre seguradoras, peritos, mediadores e clientes, enquanto consultores, cumpre-nos auxiliar os nossos clientes, também nesta tarefa. A seguir partilhamos algumas ferramentas e práticas comuns (ainda que seja discutível o seu rigor), que acreditamos serem úteis para o cálculo do valor de reconstrução de uma casa, que cumpra o seu propósito, isto é, o valor de reconstrução corresponder, o mais aproximadamente possível, ao montante que a seguradora o terá de indemnizar, no caso da sua casa ficar completamente destruída ou com bastantes danos, em consequência de um sinistro coberto pelo seguro.

Portanto, o objetivo é encontrarmos um capital que lhe permita construir uma nova casa, de raiz, semelhante à sua atual, tomando em conta a dimensão e a qualidade dos materiais nela empregues.

Ferramentas e esclarecimentos úteis

Como ponto de partida, importa encontrar o valor mínimo ou de referência, pelo qual deverá segurar o edifício, de forma a não se encontrar em situação de infra-seguro.

• Com recurso à Caderneta Predial do seu imóvel, verifique qual área da bruta de construção do edifício. Para simplificar, consideramos a soma da área bruta dependente e área bruta privativa. Não se esqueça dos anexos, arrecadações e garagem associados ao imóvel, muros e vedações, e benfeitorias.
• Consultar o preço de construção, por metro quadrado, para a zona onde está construído o edifício
• Multiplicar a área bruta de construção pelo preço de construção por metro quadrado

No caso de se tratar de um imóvel em regime de propriedade horizontal deve considerar também as partes comuns (artigo 1421.º do Código Civil), na medida da percentagem/permilagem da sua fração. Chegar ao valor das partes comuns, acreditamos ser ainda mais difícil, então, sugerimos que comece por calcular o valor de reconstrução de todo o prédio. Como? 

• Encontrar a Área coberta total do prédio, multiplicando a área coberta do prédio pelo n.º de pisos
• O resultado no ponto anterior multiplicar pelo preço de construção por metro quadrado
• Encontrado o valor aproximado de reconstrução de todo o prédio, resta multiplicar pela permilagem da fração

A Associação Portuguesa de Seguradores (APS) disponibiliza, gratuitamente, um Simulador do Custo de Reconstrução de Imóveis (SCRIM), que agrega os aspetos mais importantes na valorização dos imóveis (moradias e apartamentos). É uma ferramenta de fácil utilização e intuitiva, no entanto, o resultado é, tal como outras ferramentas e métodos utilizados, indicativo e deverá ser ajustado ao tipo de construção, para evitar uma indeminização insuficiente para a reconstrução total ou parcial do imóvel, em caso de sinistro.

Considerações importantes

Como explicamos num outro artigo, todos os cálculos que tenham por base o preço de construção por metro quadro, ainda que acrescente outras variáveis, poderá não ser suficiente. Quando se está perante um imóvel com uma qualidade de construção acima da média dever-se-á considerar, o valor dos materiais e acabamentos do edifício, inclusive determinados sistemas nele instalados, relacionados com sistemas de energia, aquecimento, domótica, entre outros. Apresente todos estes e outros aspetos ao seu mediador, de forma a garantir que as suas expectativas sobre o seu seguro Multirriscos sejam cumpridas no momento que mais precisar.    

Mesmo não havendo consenso, deve sempre prevalecer o princípio da razoabilidade. Consideramos importante falar com um mediador profissional, para que esteja seguro de que não subvaloriza ou sobrevaloriza demasiado a sua casa e que perante a sua destruição total ou parcial, possa ser justamente indemnizado.  Apesar da controvérsia que este tema alcança, esperamos, realmente, ter ajudado!