Como se calcula o valor de reconstrução de um edifício?

A responsabilidade pela definição dos capitais (edifico e/ou recheio), e por mantê-los atualizados, durante a vigência do contrato de seguro é inteiramente do tomador da apólice e não da seguradora.

Por norma, não é habitual o proprietário de um imóvel consultar um profissional para determinar o seu valor. Referimo-nos a construtores ou peritos avaliadores de imóveis. Assim, terá de ser o próprio a fazê-lo, contando, certamente, com a ajuda de um mediador de seguros. 

O valor de reconstrução não deve ser confundido com o montante de crédito pedido ao banco ou com o valor de mercado do imóvel. Este último é normalmente superior e oscilará de acordo com variáveis inerentes ao mercado, como é exemplo, a especulação imobiliária.  

Portanto, para efeitos de seguro o importante é encontrar o custo de reconstrução da sua casa e este deve corresponder, o mais aproximadamente possível, ao montante que a seguradora o terá de indemnizar, no caso da sua casa ficar completamente destruída ou com bastantes danos, em consequência de um sinistro coberto pelo seguro.

À exceção do valor do terreno, todos os elementos que constituem o edifício devem ser estimados no seu cálculo, bem como os custos indiretos obrigatórios, como é o caso dos projetos e das taxas camarárias. Por outro lado, não se deve considerar qualquer tipo de depreciação, porque as seguradoras indemnizam, considerando materiais novos, tecnologias recentes e mão de obra qualificada. Estimar o capital seguro com base no valor de reconstrução depreciado levará a uma situação de infra-seguro e em caso de sinistro, certamente será aplicada a regra proporcional. 

Embora não exista uma fórmula exata que permita definir o valor de reconstrução, pode ser considerado para o seu cálculo:  

• o preço de construção, por metro quadrado referente à zona onde a habitação está localizada.
• o valor proporcional às partes comuns, no caso de se tratar de um imóvel em propriedade horizontal.  
• o tipo de construção, isto é, a qualidade dos materiais usados na construção, isto é, deve ter-se em conta se se trata de um edifício com acabamentos nobres e de luxo, ou humildes e baratos.  

O preço de construção por metro quadrado deve ser visto como um dado que permite estimar um valor de reconstrução de referência, ou seja um valor indicativo para um imóvel de qualidade de construção “média”. 

Apresentamos algumas dicas que permitem auxiliar no cálculo, aqui.

Em suma, determinar o valor de reconstrução não é uma tarefa simples, por que não existe um critério objetivo para o seu cálculo, mas é possível chegar a um valor de referência, que devidamente refletido e ajustado à realidade, cumpra a cima de tudo, as suas expectativas em caso de sinistro.